vendre sa maison avec un crédit en cours
L’achat d’une maison ou d’un appartement est souvent financé par un emprunt bancaire dont le remboursement peut courir sur 20 à 30 ans. Mais la vie peut vous amener à déménager avant l’échéance de votre prêt : mutation géographique, naissance d’un enfant, besoin de plus d’espace ou tout simplement envie de changement.
En règle générale, vous devez alors revendre votre bien pour financer votre nouvelle acquisition. Découvrons ensemble les différentes solutions pour vendre avec un prêt immobilier en cours votre maison ou votre appartement.
Les possibilités pour vendre avec un crédit en cours
En cas de vente de votre logement avec un crédit immobilier toujours en cours, plusieurs possibilités s’offrent à vous.
Le remboursement par anticipation
La solution la plus courante pour vendre avec un crédit en cours est le remboursement du prêt par anticipation. Cela peut se faire grâce au montant de la vente qui vous revient. Le notaire verse le capital restant dû à la banque.
Si le montant de la vente excède celui du crédit restant dû, le différentiel vous est reversé. Cependant, si celui-ci est inférieur, alors vous devrez régler cette différence.
Par ailleurs, lorsque vous contractez un prêt, un taux d’intérêt est appliqué par la banque. Si vous le remboursez par anticipation, la banque ne bénéficiera donc pas des intérêts totaux. Vous devrez donc lui verser des indemnités de remboursement (IRA). Elles s’élèvent en moyenne à 3% du capital restant dû, ce qui signifie que plus votre prêt est récent, plus les IRA seront importantes.
Cependant, tous les prêts contractés après le 1er juillet 1999, aucune indemnité de remboursement anticipé n’est réclamée pour les situations particulières telles qu’une mutation, la perte d’un conjoint ou encore la perte d’un emploi.
Le transfert de crédit
Pour vendre avec un crédit encore en cours, vous pouvez également procéder à un transfert de crédit. Cette solution vous permet d’acquérir un autre bien en conservant le prêt de votre ancien bien désormais en vente. Le transfert de crédit est très intéressant, en particulier lorsque le taux d’intérêt et/ou les autres éléments du contrat de prêt sont plus avantageux.
Pour qu’un transfert de crédit soit accepté, il y existe 3 principales conditions à respecter :
La vente et l’acquisition du nouveau bien doivent être effectuées dans un court laps de temps ;
Le montant de la vente doit être supérieur ou égal au capital restant dû ;
La vente et l’acquisition doivent être issues de la même banque.
Le prêt relais
Le prêt relais est un dispositif de financement qui vous permet d’acheter votre nouveau bien sans avoir encore vendu l’ancien. Il n’est en effet pas toujours évident de faire coïncider la revente d’un bien avec un nouvel achat immobilier.
La banque permet donc à tous les propriétaires de contracter un prêt relais, qui va permettre d’acheter un bien sans avoir vendu l’autre si le crédit est toujours en cours. L’établissement prête donc au bénéficiaire 60% voire 80% de la valeur estimée de l’ancien bien pour lui permettre d’acheter le nouveau.
Cependant, la banque applique un taux d’intérêt élevé pour les prêts relais et vous oblige à effectuer la vente de l’ancien logement dans l’année ou les deux ans qui suivent.
Vendre avec des garanties liées au crédit en cours
En plus de votre crédit, vous avez également souscrit à des assurances de prêt et des garanties. Soit pour vous protéger, soit parce que votre banque vous l’impose. Dans les deux cas, ces engagements sont directement liés au crédit et devront être résiliés avec celui-ci.
L’assurance emprunteur
Si vous avez souscrit une assurance emprunteur et que vous souhaitez vendre avec un crédit en cours, vous devez informer votre assureur de la fin de votre contrat de prêt. Pour cela, il suffit de lui fournir un justificatif attestant la fin du prêt. Si vous avez souscrit à une assurance directement auprès de votre banque, tout devrait se faire automatiquement, mais parlez-en avec votre banquier pour éviter les mauvaises surprises.
L’hypothèque
Si vous avez effectué une hypothèque sur votre ancien bien, vous devrez effectuer un remboursement par anticipation ou un transfert de crédit. En effet, l’hypothèque est liée au bien et les banques n’acceptent pas à ce que cette même hypothèque soit tout simplement transférée sur un autre bien.
La caution
Si votre prêt en cours est garanti par une caution, elle n’aura plus de valeur avec un remboursement par anticipation, contrairement au transfert de crédit où la caution pourra être conservée.
Il est donc tout à fait possible de vendre avec un crédit en cours son appartement ou sa maison. Plusieurs possibilités s’offrent à vous en fonction de vos besoins et de votre capacité financière.
Néanmoins, même si les banques autorisent à vendre avec un crédit en cours, cela suppose de respecter un certain nombre de conditions, tant au niveau du contrat de prêt qu’au niveau des garanties. Il est donc essentiel de bien prendre connaissance de ces conditions, voire même de se faire accompagner par un professionnel afin de réaliser un montage financier dans les meilleures conditions possibles.