Achat terrain : nos conseils pour un projet serein
Achat terrain : nos conseils pour un projet serein
Jardin trop petit, agencement qui ne vous convient pas, pièces de vie mal exposées… Vous ne parvenez pas à trouver un bien immobilier ou un programme répondant à tous vos critères ? Et si la solution était de faire construire une maison ? Faire l’acquisition d’un terrain à bâtir est un projet offrant beaucoup de liberté́. Comme pour l’achat immobilier d’une maison ou d’un appartement neuf, cette démarche nécessite de la réflexion. Avant de s’engager, il est essentiel d’étudier le projet dans sa globalité, surtout s’il s’agit d’un premier achat dans l’immobilier neuf. Selon le type de terrain (isolé ou en lotissement), les points d’attention ne sont pas les mêmes. Découvrez nos conseils pour se poser les bonnes questions lors de l’achat d’un terrain.
Terrain isolé et terrain en lotissement : quelles différences ?
Lorsque vous avez pour projet de faire construire une maison, vous avez le choix entre deux types de terrains :
Un terrain isolé ou terrain en diffus, situé en dehors d’un lotissement. Il n’a pas fait l’objet d’une division foncière. Autrement dit, le terrain d’origine n’a pas été fractionné en plusieurs nouveaux lots. Il peut être cédé à un acquéreur sans être borné ou viabilisé.
Un terrain localisé dans un lotissement. Avant de pouvoir commercialiser les terrains, le lotisseur doit avoir obtenu un permis d’aménager. Il l’autorise à diviser une parcelle en plusieurs lots à bâtir. Un terrain en lotissement est toujours borné et viabilisé.
Terrain viabilisé, borné : ça veut dire quoi ?
Pour vous aider à y voir plus clair, nous vous expliquons les notions de viabilisation et de bornage.
Un terrain est dit viabilisé lorsqu’il est raccordable aux voiries et aux réseaux de :
Eau potable ;
Electricité́;
Assainissement collectif ;
Téléphone, fibre ;
Éventuellement, de gaz naturel.
Le bornage consiste à établir la délimitation exacte entre votre terrain et celui ou ceux qui sont à proximité. Des bornes sont placées par un géomètre-expert pour matérialiser les limites de votre propriété.
Quelles questions se poser avant l’achat d’un terrain ?
Quel que soit votre projet dans l’immobilier neuf, nous vous recommandons de prendre certaines précautions :
Vérifier que l’achat du terrain et la construction de la maison neuve sont compatibles avec vos moyens financiers (apport personnel, prêt immobilier, reste à vivre) ;
Voir plusieurs terrains avant de prendre une décision. Cela vous permet de prendre du recul et d’avoir une meilleure appréciation du marché local ;
Demander le prix de vente immobilier du terrain toutes taxes comprises (TTC) ;
S’assurer que l’emplacement du terrain est adapté à votre mode de vie, à vos activités professionnelles, à la scolarité de vos enfants. En ville, les prix sont souvent plus élevés, mais vous profitez de davantage de services, commerces et transports en commun. Dans une commune rurale, pensez à prévoir les éventuels surcoûts engendrés par l’éloignement et le temps de transport quotidien ;
Sélectionner un terrain en pensant à la revente. Un bon emplacement vous permettra par exemple de le vendre bien et plus rapidement.
S’informer auprès de la mairie sur les règles de construction à respecter
Le plan local d’urbanisme (PLU)
La mairie est un des intermédiaires incontournables dans un projet de construction d’une maison individuelle. À la mairie de la commune où va être bâti le bien neuf, vous pouvez consulter le plan local d’urbanisme (PLU). Ce document mentionne les règles de construction applicables. Il précise par exemple :
Les conditions d’accès et voirie ;
L’implantation des constructions par rapport aux voies publiques et aux limites séparatives ;
L’emprise au sol;
La hauteur maximum autorisée ;
Les aires de stationnement.
Si la mairie n’a pas élaboré de PLU ou de plan d’occupation des sols (POS), elle dispose certainement d’une carte communale. Elle permet de connaître les zones où il y a le droit de faire construire et celles où ce n’est pas le cas.
Le certificat d’urbanisme
Vous souhaitez avoir un aperçu des règles d’urbanisme applicables à votre terrain ? Vous pouvez faire une demande de certificat d’information auprès de la mairie. Si vous envisagez d’acquérir un terrain hors lotissement, nous vous conseillons de demander un certificat d’urbanisme opérationnel. Il vous permettra de savoir si votre projet de construction est faisable. Attention, pour être certain de son aboutissement, il est nécessaire d’obtenir un permis de construire.
Les points à vérifier avant de s’engager
Vous avez trouvé le terrain de vos rêves ? Avant de signer la promesse, puis l’acte de vente, des vérifications s’imposent.
Terrain en lotissement
Est-il bien constructible? Viabilisé ? Délimité par un bornage ?
Le lotisseur a-t-il bien obtenu un permis d’aménager ou une déclaration préalable de travaux (DP) ?
Existe-t-il des servitudes (droit privé, utilité publique) ?
Le terrain est-il considéré comme à risques ?
Des informations vous ont-elles été fournies sur la nature du sol?
La surface habitable de la maison est-elle limitée ?
Un cahier des charges du lotissement a-t-il été établi ? Si oui, l’avez-vous consulté ?
Terrain hors lotissement
Les règles d’urbanisme et les capacités physiques du sol sont-elles compatibles avec la construction d’une maison ?
Une étude de sol a-t-elle été annexée à la promesse de vente, si le terrain est situé sur une zone exposée au phénomène de retrait-gonflement des argiles ?
Si le terrain n’est pas viabilisé, est-il viabilisable ? Si oui, avez-vous budgétisé le raccordement à tous les réseaux ?
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